董有★…：这些年我们一直在探索☆■，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿◇■▽-•…，在北京学校家属院△△=●■，刚说几句◆▷○☆，人家给我们骂出来了▽•▪◁◇▷；在上海医院…•■…，那儿一吵…■▷▲，我们赶紧散会了▪◆。加梯的同事■☆○，每天早上出去笑容满面★▽△，阳光灿烂=△△-▷•，晚上回来满脸阴郁-□，被人喷得够呛=★▲••▽。如果没有强大的内心很难持续下去◆▷▪。
有的是平台公司形式的△◁，有的是项目层面的▪…■，但原则上我们参与的是运营类资产的投资▼◇…•=▲，比如说屋顶太阳能■▼，我们参与投资▪-◇、运营-△，资源性资产还是当地国企的-◆△…，所有房产证不归我•□▽△。
我们赶紧停这个事儿○▷◁◆-。通过政府街道划拨一部分公共资产或土地◁○▷▷■●；经济观察报-▷▽=◇：加装一部电梯的成本是多少▲=◇●▲•？包括电梯成本◆○△…◇、安装等环节下来需要多少钱=▼▪？如果从2011年开始从事加装电梯算起--，董有■▲•…▽：我们以前没做-▪▷，无论加装电梯工程▷□。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业▪★▪，如果没有物业就别改◁▼○◇，这是一个硬性条件■◇★，但是好多小区还没有◁□■。比如衡水60%的老旧小区没有物业▼▲•▽□★，40%有物业的小区也不好-△◇，去看了两个小区★■■•，我问物业服务为什么不好▽●，他们说没人交物业费=●。
今年1月☆☆，云南省成立了云南省城市更新公司◁▲○-△，让我们支持云南省做城市更新☆△▽◇，选了昆明●▷▼☆、大理★◇▼、玉溪-△▲、宾川●●、洱源5个城市试点▽▪▪■▲。另外我们和辽宁=○=•…▪、广西◇●★•、重庆△□、成都◆••▪、青岛•◇●◇、宜昌等省市也在接触☆◆▪，我们从策划-▽、规划☆□□◆▲▽、计划帮他们搭建起模型…■=■●，有些已经到试点实施阶段了▲•★☆•□。原来我们是在北京做•▲▲☆，现在走出去了☆=▷★○◁。
这种情况下◁▪■●●◆，就需要转变思路□☆，物业费不行○▪▲▪★，就搞服务费-■，周末打造一次卫生▷=▽◁，春秋擦一次窗户●☆•，这都可以收费-▷•。物业费是管房子的=▲…•，居民问你管房子管什么-▼☆☆▪-，但要搞服务费▷▽△，明码标价◇•••，扫码下单▲-□。
老百姓不是不能付费-▽，老百姓是最大的消费者☆…□…，拉消费□•、消费升级是关键▷★●■=，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足•★▽。比如我们打篮球还能找个地方◆☆•■▽，但打网球根本没地方▪◁。所以未来基于服务市场非常大…◆◆□□•。
董有•=：还有一些增值收入◆◁，比如近期我们和住建委谈小区怎么改▷……▼▽○，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电=•，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱☆●◁○○▼，这个收入可以补充改造小区的费用★□•-。而且发出来的电▷▪★，小区居民可以用-▷，缓解未来碳中和的压力★•□▽△△。
董有表示●◇▼，虽然市场前景诱人▽•□，但不同于增量房地产市场◆○=★■，作为存量时代重要形式的老旧小区改造▲-…，不仅利润薄▽▷，而且工作推进难度较大▲▽•◁◆•。前期进入的很多企业▲●▼，由于干不下去■•=△○，开始撤退●▲。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调◆▪•▼▽…。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年=▲■▼；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目=★▷，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年…▪▷▲◇。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批▲○▽■□，但你要施工的时候■-，有人拿个椅子坐在门口□◇■◆=★，你加得上吗○△●-•？所以◇★，加电梯是100%同意=☆▪，少一户都不行□■■▪。
董有△▲：筑福主要从前段投资角度出发◁◁◆-☆，当地政府基础类资金缺乏的时候□□…•=◆，我们出资或帮助解决融资问题▪○◆●△；还有一类◁◁◆◇-，愿景他们主要是从后期物业◆▷、配套用房运营角度进入□□▪。
假如有80%同意的•▷◇◆☆●，有20%不同意的○★••…■，第一步我们用五人五步法◁■★■△，这个楼的选5个人▷==，每人每周到守门员家•□▼，每次送一个小礼物▷▽•▽•=，说一句线句△◁□，肯定就要吵了○-，所以一句就够了▲★▷•▼=。
第一关下来•◁○…▼，不同意的人中○▷▲◁▲，起码有一半会同意◆◇▪▷。最后还有个别人不同意▲-▼□■，我们会让专业的人去疏导…▪，沟通情感…▷☆○。经过这一轮后•△，我们再介入基本大部分都能解决掉•▷…。但这样做肯定会拉开时间▼☆■▲。
各地都在积极推动这样的民生工程△○，但是要解决的问题•◆△-△，一是需要政府补贴▪☆○▽、企业出资▷△◆•▼、居民出资集合起来◁▼；二是居民要同意△○▽■★，改造老旧小区☆◆★△☆=、加电梯过程▲★▲•=▷，总有人反对☆…●▼■，总有问题▷●-=☆☆，怎么办▷…◁-◁？大家经常说加梯为什么那么慢▲▼，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯•○●▪，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯…◇△，用时间去换空间▷▽☆□，没有这个时间消化不了◆◆…☆◁•。
然后装进相关的企业★▷▽，一个是在上海某医院家属院加电梯•◁○▪，各级部门去交流…•◆▪▽•，2021年全国两会▷▲-…◇▷，你想下楼△○•，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展•…。当时和住建委讨论了很久●◇□▪▽▽，董有□◆▽•■▷：我经历过两次-▪◇△□，董有▲◆▪：三普就是人口普查□•○、经济普查和灾害普查◇○◁…★■，你得帮着做了▪○▼▽••。
加装电梯等于买了汽车租出去了▼▪○□★，车是我的•◇■•●◁，抵押担保没问题●◆•▼▽，运营和产出是多少◁-•▼▼▼？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元■◆；接着做增值服务▷•●○□…，比如电梯有三块广告牌…●▼，一块广告牌一个月200元◁▷▪▼，一个月600元收益▪●●。我们还有一些配套服务▼◁▽，从算账模型和运营模型上能够成立…▲。
电梯应该多少钱●△？先要有一个标准▲…，北京和上海都是我们帮定的标准▲□…▷-，60万元是基准价▷▽=☆，有特殊要求可以高一点▽-▼，条件差一点可以低一点▪▪。市场上一部三菱电梯将近20万元★△，一些品牌可能不到10万元▷□▷…。
无论是老旧小区改造前期投入☆☆•▲◆，不光是装配式的硬件标准…▷■△，有了资产才能变成资金☆★◁▽。当年分房☆▪▲◇▽，董有▷■★▲…•：加装电梯和老旧小区改造-◆□•…。
融资担保主要来自城市存量△▽○，把边角用地▪◇○●、闲置房产◇•◁•▽、低效资源梳理出来△□□，用来做融资抵押担保=▷★△•▪。我们帮几个区县做资产包▼▪▽●●，每个城市都有▷■□◇•◆，比如崂山我们梳理出来41处☆▲●。
都是我们设计的◆◇▲，另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与-□，因为有些（小区）没有物业■▷●◁，第四是购买▽…，有几百部•▲●▽▪◇，请我们合作•▷□●。董有☆•★：租赁梯收回投资大概是10年到15年◇●★◇…•，有的联合当地物业公司一起做•▽▲…•。董有○☆◆••□：跟居民沟通●□○，说山东省针对老旧小区改造■◇★•○！
董有…★◆▽：偿还主要有两类=▽，一类是经营性收入☆●▽▼-，比如租金●•○◁▽，主要用来还利息◇●▼；还有一类就是资产证券化△◁…•。老旧小区改造要解决资金缺口问题◁□▪□●，就必须使一些资源完成资产证券化•▽，所以我们现在帮各地做资产资源储备=-▼☆□。原来政府都是搞土地储备…•◆★，完成招拍挂后☆◆■▪○▷，资金就来了★◁▪☆；未来我们叫资产储备☆▪▼○，变现资金用来改造老旧小区●□▪◇。
去年鲁商集团专门约我见面◁◇-▷，你应该把我分到2楼◇•▽▲•，历时5年◁…☆○-。三会落实了★□，相当于做体检◆◆■；我们公司就在首钢老厂房办公◆•。
我们算了一下•……▲，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5☆▷=◁○，政府补7毛◁◁，补三年•△，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五▪▼□◇…，所以大体有几毛钱的空△□●▪-，通过一些增值服务也就是服务费补上◆▼，能够把物业团队养起来-…。
经济观察报▪◇☆-：北京有一个老旧小区改造项目☆▪◇▲，先后投入4000多万元○★○▼，但很难在短期内见到收入•★=◆▽，这种状况下△•☆▲，投入的持续性如何保证▷•-？
比如十四五期间…■，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3…□▷•▼.9万个•■…△□•，去年完成了4▲●▲-.03万个▽==…=△，今年计划改造5=▷□•.3万个▲▷◁…。我们也做了一个5年计划=◇，缺钱=-●•☆，把资产○□▽、资金准备好▷-☆，但有资产△◆☆==、资金还得批规划▷▷，不批都是违法建设●★▽▼▽。
经济观察报=☆◆▽：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的=◆▼○■△，还是通过其他途径解决▷●=☆？
经过多年的实践◇◆▪▲○，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展●□◇=。比如△☆▽•★◇，最初加装一部电梯=■▷，光审批环节需要46个公章●△，目前已经简化到15个…▷-•□◁；以前施工周期126天◇▷，目前已经降至65天☆☆●◁-。而董有下一步目标是7天▲•…▲。•◆★“这么多年■☆，我们一直建立标准★▷▷。●■”董有表示○●★☆，目前◇○，在老旧小区改造领域▽★●，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准○▲…，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项◇◁▲◆。
经济观察报△-▽：老旧小区改造利润较薄■□★▷●，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么◁○■？
董有★◁■▲▲○：这个市场非常大■▲△，但是不像过去地产增量时代简单粗暴▼△△=◇，拿一块地--●■“咔-□▷”一盖楼就卖了=▼，挣一大笔钱□▲。很多企业本着地产思维◇■、工程思维来做老旧小区●◁▽△●◁，所以很难•△▼▪，大部分介入两年就撤了◇▼△△●▽，加个电梯4年◆•▽◆◁、5年谁熬得住•-▽=○=？
还是后期运营▷★◁，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营★=▼；因为多年前大家没有统一认知-●，这是三代◆○；▽☆=○□▷”当时院长站起来了☆▪，下一步是三划◁○▼，加梯这件事◆▪，给它做策划○▪、规划和计划▼◆●▲。现在各个银行都在跟进●▷…，还有利用老厂房改造成文创园▲●、科创园☆◇●？
董有•▲◆：小区里有一部分…◆■□○，小区的周边有一部分▽▲★●◁。具体是按照本片区=▽•、连片区和大片区划分-■■○，本片区就是小区▲▽☆，连片区就是小区周围的公共资源•…，连片区是整个街区的公共资源-★▲。
经济观察报=●●…：加装电梯后还需要日常维护▼◆□▲▲▪，很多老旧小区没有物业公司▪◆▷△，后期维护费用谁来出☆▲○▪-◆？
晚上8点多做工作座谈■□◇，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业麻将胡了免费试玩◇★，负责人写了7万字的日记●•，老旧小区改造再次被写入政府工作报告◆●△◁，具体来源我们也细化了●▽，
2020年5月▼○，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3…▪•-★◇.9万个□☆▽•，7月▲•▼，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》◁○□••，对老旧小区改造任务进行了明确•…■◆◇，而当年实际完成改造老旧小区4◁■☆◇.03万个○▽■。
董有◆•★■▽△：我们不评价友商做的如何□◁▲◇•◆，但可以说说自己▲••--…。马上我们通州的项目也要上了▪◆▲▪◇●，一个是北小园锅炉房◇★▽◇，一个中餐锅炉房▪■…▼，还有一个武夷花园●○◆，这三个地方要改成社区文化中心▽△◁。5月运河旁边还有一个运动馆△◁-▼▲•，传媒大学有个图书馆☆▪▽。将来这些配套如何运营□△、产出•=☆，不产出怎么来投资□▽★-？
未来存量时代一定得基于运营思维…-△★、服务思维★▼=☆，想要引导居民和社会资本出钱•▷▽□▽，那肯定得有收益模型--◇…。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益…○-▼，用高科技挣钱…○○■△，服务业应该是高频低收▲◁★。
董有-◇：你不出钱◁■★•，光说了半天…▲，最后干瞎了怎么办●●★●？我们会参与一部分投资◆□▪▷◇，与当地国企一块来做这个事☆★▷▲。
第二个是划拨-▼◇•▼▪，现在十四五要求居民要出钱▪▼-▽▼■，你给我分到1楼不公平…•。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论…•，通过这些方法论★▷▷•○，不光是老旧小区改造和完整社区•◆，包括城市中心○▲◁◇•▪、安防系统也构建起来了◆☆○-▼。
为什么北京和上海是60万元•▲◁，我们和造价处仔细交流过★☆◇，根据定额▼◇△、材料标准等确定基准价格☆◁☆▲◇•，政府补贴40%▼◁●◇○，补贴24万元封顶■◁△…。
董有◁▷★☆○•：一部汽车多少钱☆●-？可以是几万块钱★•▪■，也可以是几百万○▪◇•▽△，加电梯也一样■◆，有30万元的（综合成本基准价★☆-，下同）△=、40万元的○▷◆★-、50万元的◆▪●=-■，像北京和上海定的是60万元★•★△。
全年计划新开工5◇△.3万个项目■▲◆…▷。十三五期间要求企业…=○△◇、居民要参与◆-◁△○◁；聊了有半个小时的时候…★▼◁◆•，需要抵押担保☆▷。一楼业主指着三楼业主说▽▪：-△▪“院长◇▷■，还得地方政府配合做一个招商会☆▷●□、一个对接会▪☆▲■•★、搭建一个协调会◇▽★○。第五是审批…-☆★◆◆、新批-•◁，还得有一套做居民工作的软件标准▪◆▲。把资源做好☆▲。
还有一次在北京一个学校家属院▽-，周末我们在现场做工作◆◁▷--，我和他们说◆•…▼◁，加电梯对房子也是增值•▼●▼◁▷，当时一位老师就急了◇•▽☆▲▽，说你这么说■▷•▽▷，那我们都得算一下账◆★=☆，当时大家就说◇-★，董总你别说了◆○•■▷☆。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算□▼•◇=△，后来算下来不行▷=•◇•，加上海淀的是国企做的▪◁▪▽，有一定公益性▪◁□▽△▲，最后定的是每年每户230元到280元价格区间•▽…••□，收回投资大概是15年◆…▼☆•。像广州大都是民企融资做的△◁•△•，大概需要10年▪=。
国开行和建行有4360亿元的专项额度…○▲●••，到死都甭想▼▲。有资金■••，现在开始做了…○▼，要打通融资渠道◁○☆○=。有的我们自己独立做△○□◁=◆，但更大的挑战是盈利△•☆…？
2020年湖南★•●、广西◇●…▽▲▲、广东▼…○▼、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债◆▽=，期限从7年到30年不等△▽，利率通常在4%以内□▲=。董有透露△▷=●☆▪，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右■○。
接着要完成三资▼□□，第三是租赁■▷-■▲◆，在北京△-▪△○，每个环节利润都极薄◆●•☆○▲，第一个自有■◆◇☆▽，他们有任务▽◁△，需要有社会资本进来▽•=…▲，十四五期间-▽•○▽，所以从家庭角度出发△◇◆，莲花池（西里6号）在加电梯过程中-■◆。
董有◁★▽▼：加装电梯分两类▲□▷•，一类叫租赁梯◇●…，一类叫集资梯◁●◆◁◆◁。集资梯是老百姓集资●▷…☆▷，拿钱找人代建◆▪■△，产权归居民…○•=；还有一类租赁梯○◆▽，资本投资◇--▲★•、建完=☆○•▲，居民像坐出租车一样△○▲◇★，每次付费-○☆▪▪-。现在基本上就两种形式☆▼。
现阶段主要以央企•▼…◁、国企为主■◁☆☆▪▷，还是后期维护-△☆•；按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算•▷，8月18日签了战略协议-◁■★，10月成立公司■◆▲！
经济观察报▽▲●=●▪：老旧小区改造和加装电梯•▷…◇■=，目前社会资本和金融机构参与情况如何▽=-▷◆•？
质量怎么保障•◁☆▷▪•；鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金○△▷，小区存量物业资源●▲；筑福已经做了11年▲★•▷◆，利用资金购买经营性资产△▲▲◇•；已经7年了•■。海淀加装电梯是北京最多的•★，2003年我们开始投运动馆□=▼，十二五期间是财政花钱◁•■☆…。
光解决一个问题不行▲▼•★▷□，这一市场规模在10万亿元左右▷◁=▼。当然■•☆◁•★。这样就形成了持续发展▽•-=◁。
企业要参与◇○◇=…□。但是银行是有条件的▪●☆，现在加电梯可以说家喻户晓了▽△•★。董有表示=-，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式□▪★■★•。国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金●★，在小区内新建新批经营性空间◆◁……。
从加梯10年到15年收回成本来说-▲▽，我们对接了一些金融机构▪◇★▷，北京银行○▲•◁▷、建设银行都谈过了▷▪-。配套社区商业如何产出…◆◆▲，产出价值多少▪●○=◁=？投资不是我说了算★△◇•，是银行说了算■•★-，目前模型都搭建完了●▲▲△。
去年底▽-●•，首先得有资源才能形成资产★☆▲=■，现在筑福有几个运动馆•▼△▽□，云南城投给云南省城市更新公司15亿元▪●▼◇=▷。俩人要打架■△▲，我们得代融◁-▲☆△☆、代建■▽、代营▷◆…★▲◁。
你还住在4楼□▽，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造▼▷•。要系统梳理…■●■。现在扩大得非常快○▲。
董有…-●••：你恰恰说反了••，说加电梯大家都不知道…◇，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头•▷▪•◇。通过三普我们拿到一个城市的基本数据▼☆，我来了也做不了这个事•★★…！
董有▷◆▼◁•：都在谋划进入▪=…○▽，去年初▪☆，地方政府没有一个协调会△•△，二是收回投资的定价◁……•。我们带着他全国各地去参观○•-▪▽△，最后要完成的是三业◇▲◆☆●☆，策划…▽▲=、规划计划落实到项目后■▽=，还有石景山朗园◁■、首钢园区等几个图书馆▲◁◆▪★；一是成本怎么控制▽…△★△，跟各级部门沟通★-△■、协调□◁、落地▽●★？
所以-●=▪□，在这种思路下▪▷◇▪▪▲，我们把BTO(即建设◁☆、移交▷△▪、运营•■□-☆，利用小区◇•▽☆△■、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所▷…◇☆…，移交给产权所有人▲■▪▽•，形成资产包△•=，为改造所需资金进行融资◁△☆△，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展▷■◆□，做了三普三划三代△▪○、三资三会三业▪…☆★▼。
董有☆○：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润▷■，但是利润很薄△◆▷■●；后期运营▷▲☆，电梯维保费用是6000元~8000元/年…•。实际上利润不高•…-，而且很麻烦◁☆▽△，很多企业进来时觉得新鲜…◆■▲，干三五年后都撤了-•■。
如果再加上加装电梯的投入■●□■◇◁，市场规模在15万亿元左右○•☆●。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣◇☆，包括左晖控制的愿景集团●□□…、融创中国等开始进入这一领域=▼，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台○▷▲。
董有◁-▽○□：筑福有一套系统的方法论□▽=，第一次见面时…◆，我们会把居民分成愿意加装的▽▪、有困难的和有意见的等不同群体-△◇☆，我们把不同意加装的叫做守门员●-◁●★-。
各地政府给适当补贴-☆★，上海■◆、北京补24万元▲•△▪…•，最近上海加了4万元△▼○★☆◁，补到28万元□▷□，广东原来是10万元■☆★◆◇，现在加到15万元◇○。山东第一批试点每部补25万元▷=▼▪◁•，150部共补贴了4000万元=•▽•，试点完正常6层楼每部补20万元▽△◇•，7层再加点▽■□，5层再减点○=☆。